W języku potocznym często zamiennie używane są pojęcia takie jak właściciel i posiadacz nieruchomości. W świetle polskiego prawa są to jednak dwa zupełnie różne pojęcia. Co więcej, obok posiadania przepisy wyróżniają również dzierżenie oraz władztwo
Znajomość tych instytucji ma ogromne znaczenie w praktyce. Od rodzaju władania nieruchomością mogą zależeć między innymi możliwości dochodzenia swoich praw, ochrona przed naruszeniami czy nawet możliwość nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.
Czym jest posiadanie nieruchomości?
Posiadanie nie jest prawem, lecz stanem faktycznym. Oznacza rzeczywiste władanie nieruchomością połączone z wolą wykonywania określonych uprawnień wobec niej.
Aby można było mówić o posiadaniu, muszą wystąpić dwa elementy:
- faktyczne władanie nieruchomością
- zamiar władania nią we własnym imieniu lub w zakresie określonego prawa
To właśnie połączenie tych dwóch elementów sprawia, że dana osoba jest uznawana za posiadacza.
Posiadanie samoistne a posiadanie zależne
Polskie prawo wyróżnia dwa podstawowe rodzaje posiadania.
Posiadanie samoistne
Posiadacz samoistny zachowuje się wobec nieruchomości tak, jak właściciel. Korzysta z niej, podejmuje decyzje dotyczące jej użytkowania i traktuje ją jako własną.
Co istotne, nie zawsze musi być rzeczywistym właścicielem.
Przykładem może być osoba, która nabyła nieruchomość na podstawie nieważnej umowy albo objęła ją we władanie, pozostając w przekonaniu, że przysługuje jej prawo własności. W określonych sytuacjach takie posiadanie może prowadzić do zasiedzenia.
Posiadanie zależne
Posiadanie zależne występuje wtedy, gdy osoba korzysta z cudzej nieruchomości na podstawie określonego stosunku prawnego.
Najczęściej będą to:
- najemcy
- dzierżawcy
- użytkownicy
Posiadacz zależny nie wykonuje prawa własności. Korzysta jedynie z takich uprawnień, jakie wynikają z zawartej umowy lub przepisów prawa.
Czy posiadanie można utracić?
Nie zawsze.
Samo czasowe niekorzystanie z nieruchomości nie oznacza utraty posiadania.
Jeżeli posiadacz nadal ma możliwość wykonywania władztwa nad nieruchomością i nikt nie odebrał mu tej możliwości, pozostaje jej posiadaczem.
Dlatego wyjazd za granicę, długotrwały remont czy okresowe niezamieszkiwanie w domu nie powodują automatycznej utraty posiadania.
Czy posiadanie może się zmienić?
Tak.
Polskie prawo dopuszcza zmianę charakteru posiadania.
Może się zdarzyć, że osoba początkowo korzystająca z nieruchomości jako najemca lub dzierżawca zacznie zachowywać się jak właściciel i jednoznacznie ujawni taki zamiar. Mówimy tutaj o zewnętrznej manifestacji swojej woli otoczeniu, że zaczynamy traktować daną nieruchomość jak swoją własną wyzbywając się zależności
W praktyce każda taka sytuacja wymaga jednak indywidualnej oceny, ponieważ sama zmiana przekonania posiadacza nie zawsze prowadzi do zmiany charakteru posiadania.
Ochrona posiadania
Posiadanie korzysta z ochrony prawnej niezależnie od tego, czy posiadacz jest właścicielem nieruchomości.
Oznacza to, że nikt nie może samowolnie pozbawić innej osoby posiadania.
Jeżeli dojdzie do naruszenia, posiadacz może dochodzić swoich praw przed sądem.
Przysługują mu przede wszystkim dwa roszczenia:
- o przywrócenie poprzedniego stanu
- o zaniechanie dalszych naruszeń
Co ważne, postępowanie dotyczące ochrony posiadania nie rozstrzyga, kto jest właścicielem nieruchomości. Sąd bada jedynie, kto był ostatnim spokojnym posiadaczem oraz czy doszło do bezprawnego naruszenia.
Roszczenia te należy dochodzić w ciągu roku od chwili naruszenia posiadania.
Domniemania związane z posiadaniem
Kodeks cywilny wprowadza kilka domniemań ułatwiających ochronę posiadacza.
Przyjmuje się między innymi, że:
- osoba faktycznie władająca nieruchomością jest jej posiadaczem samoistnym
- posiadanie trwa nieprzerwanie, dopóki nie zostanie wykazane inaczej
- posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym
Domniemania te mają szczególne znaczenie w postępowaniach sądowych oraz w sprawach dotyczących zasiedzenia.
Jak przenosi się posiadanie?
Najczęściej następuje to poprzez wydanie nieruchomości nowemu posiadaczowi.
W praktyce może to oznaczać przekazanie:
- kluczy do budynku
- dokumentów umożliwiających korzystanie z nieruchomości
- faktycznej możliwości objęcia nieruchomości we władanie
W określonych sytuacjach przepisy dopuszczają również przeniesienie posiadania na podstawie samej umowy, bez fizycznego wydania nieruchomości.
Czy posiadanie podlega dziedziczeniu?
Tak.
Po śmierci posiadacza skutki prawne wynikające z jego posiadania przechodzą na spadkobierców.
Ma to szczególne znaczenie w sprawach dotyczących zasiedzenia. Spadkobiercy mogą bowiem – pod określonymi warunkami – doliczyć okres posiadania swojego poprzednika prawnego do własnego okresu posiadania.
Czym jest dzierżenie?
Dzierżenie często bywa mylone z posiadaniem, jednak są to dwie różne instytucje.
Dzierżyciel faktycznie włada nieruchomością, ale robi to w imieniu innej osoby, a nie we własnym.
Przykładami dzierżycieli są:
- zarządca nieruchomości
- pełnomocnik właściciela
- opiekun wykonujący czynności w imieniu właściciela
- przedstawiciel ustawowy
W przeciwieństwie do posiadacza dzierżyciel nie korzysta z ochrony posesoryjnej przewidzianej przez Kodeks cywilny.
Czym jest władztwo prekaryjne?
Jeszcze inną sytuacją jest tzw. prekarium, czyli korzystanie z cudzej nieruchomości wyłącznie dzięki uprzejmości właściciela.
Nie wynika ono z umowy ani z innego stosunku prawnego.
Typowym przykładem będzie:
- udostępnienie znajomemu domku letniskowego na weekend
- pozwolenie członkowi rodziny na czasowe zamieszkanie
- okazjonalne użyczenie garażu lub miejsca postojowego bez formalnej umowy
Osoba korzystająca z nieruchomości w taki sposób nie jest ani właścicielem, ani posiadaczem w rozumieniu prawa.
Najważniejszą cechą prekarium jest możliwość jego odwołania w każdej chwili przez właściciela.
Dlaczego rozróżnienie tych pojęć jest tak ważne?
W praktyce właściwe ustalenie, czy dana osoba jest właścicielem, posiadaczem, dzierżycielem czy prekarzystą, ma istotne znaczenie dla zakresu jej praw.
Od tego zależy między innymi:
- możliwość dochodzenia ochrony przed sądem
- możliwość nabycia nieruchomości przez zasiedzenie
- zakres odpowiedzialności wobec właściciela
- sposób rozstrzygania sporów dotyczących korzystania z nieruchomości.
Dlatego w przypadku konfliktów związanych z nieruchomościami zawsze warto dokładnie ustalić charakter faktycznego władania nieruchomością.
Podsumowanie
Posiadanie, dzierżenie oraz władztwo prekaryjne to trzy odrębne instytucje prawa cywilnego, choć wszystkie dotyczą faktycznego korzystania z nieruchomości. Ich prawidłowe rozróżnienie ma ogromne znaczenie zarówno dla właścicieli, jak i osób korzystających z cudzych nieruchomości.
Znajomość tych pojęć pozwala lepiej zrozumieć swoje prawa i obowiązki oraz skuteczniej chronić swoje interesy w przypadku sporów dotyczących nieruchomości.
Jeżeli szukacie Państwo wsparcia prawnego, Nasi doświadczeni adwokaci przeanalizują sprawę i podejmą odpowiednie kroki do zapewnienia ochrony Państwa praw.